Дом в Писсури. Фото philenews.com
Качество строительства недвижимости на Кипре давно стало притчей во языцех. Возведение жилых домов спустя рукава, некачественные материалы, халатное выполнение подряда – все это обходится кипрской экономике и покупателем недвижимости в 150 млн евро в год или 759 млн евро за пять лет. Как защитить себя в такой ситуации?
Примеры проблемных объектов привести не сложно. Это и жилой район в районе Лимнес в Писсури, где здания построили на засыпанном стройматериалами озере, и муниципальный театр Никосии, у которого вскоре после ремонта рухнула крыша, и все здание пришлось реконструировать заново, и офис Генерального аудитора, на ремонт которого потратили 1 млн кипрских фунтов, и новый стадион в Лимассоле, который как будто специально спроектирован прямо над коммуникациями, обеспечивающими поставку воды в город, из-за чего весь проект необходимо переделывать. Не говоря уже о десятках других объектов, которые были запланированы, но так никогда и не достроены.
На Кипре не существует законодательной базы, которая четко прописывала бы, что именно делать в таких ситуациях. Пострадавшая сторона может обратиться в суд, но это совершенно не значит, что процесс удастся выиграть. Яркий пример – ситуация в Писсури, когда жители разваливающихся домов не знают, от кого требовать компенсации – от застройщика, который может затянуть все дело на годы, или от государства, которое заявляет, что оно вообще не при чем. Аналогичная проблема была и в Тале, где жилой комплекс, с нарушениями строившийся на склоне холма, начал оседать и мог в любой момент обрушиться прямо на проезжую часть. В итоге его снос взяли на себя региональные власти, так как застройщик просто отказался что-либо предпринимать.
Не стоит думать, что проблема с качеством строительства – дело локальное. Международный индекс Doing Business 2020, составленный Всемирным банком, из-за проблем в строительном секторе поставил остров на 126 место (из 190). Такой низкой позиции, по мнению эксперта Христоса Хаджисотириса, специалиста по страхованию недвижимости от скрытых дефектов, Кипр заслужил по следующим причинам:
— отсутствие в законодательстве четко прописанной ответственности за дефекты строительства;
— отсутствие солидарной ответственности;
— небольшой период для подачи иска продолжительностью всего два года;
— страхование профессиональной ответственности только для членов торгово-промышленной палаты Кипра;
— минимальный размер такого страхования в 300 000 евро.
Чтобы изменить сложившуюся на рынке и в секторе девелопмента ситуацию Хаджисотирис предлагает следующие меры:
— закрепить в законе необходимость 10-летнего страхования от скрытых дефектов строительства, которое практикуется в большинстве стран Европейского союза (во Франции с 1978 года, в Швеции с 1993 года, в Финляндии с 1994 года, в Испании с 1999 года, в Италии с 2004 года и т.д.);
— ввести норму, согласно которой заявки на возмещение ущерба должны приниматься без необходимости со стороны пострадавшей от халатности стороны доказывать вину подрядчика;
— ежегодная индексация суммы компенсации на уровне 2-3,5%;
— сохранение страховки даже в случае банкротства девелопера и смены владельца недвижимости;
— перевод технадзора под контроль независимого органа и внедрение надзора со стороны страховой компании, что должно гарантировать высокое качество строительства и давать инвесторам чувство уверенности в том, что их вложения окупятся.